解局 | 鲁贵卿与蒋达强 平安不动产的地产新画像

　　 平安不动产，迎来了不小的人事变局。

　　5月20日消息，平安不动产董事长兼CEO邹益民将正式辞任隐退，同体系平安建投掌门人鲁贵卿将接任。

　　对此，平安不动产方面向观点地产新媒体确认，邹益民系正常退休离任，鲁贵卿将接任该职务。

　　而就在今年3月5日，平安不动产内部发了2021年1号人事令，宣布聘任蒋达强为平安不动产有限公司总经理；一周前，蒋达强刚从弘阳总裁一职辞任。

　　这相当于管理团队的一次全新洗牌。拥有房企经验的蒋达强、鲁贵卿前后纷至沓来，这会给一家险资公司带来什么？

　　平安新团队

　　在加入平安系之前，鲁贵卿身上的标签是“中建系”“中南系”。

　　1958年出生的他，职业生涯最高光的时刻便是中建五局的十余年。自2002年踏入中建五局以来，鲁贵卿几乎面临着五局最坏的时刻：资金紧张、陈旧的管理体制、经营落后、收益低下。可以说，这家老国企在中建体系内处于吊车尾的状态。

　　头顶着中国建筑第五工程局有限公司董事长职位的鲁贵卿，开始了一系列改革。其中，就包括将基础设施、房地产两项业务同中建的房屋建筑传统板块合并运作，之后这两个板块陆续贡献利润和现金流——直到现在，中建仍将房屋建筑板块单列出来。

　　从下一个东家中南对其的描述，或许可以直观呈现鲁贵卿的战绩。

　　“2002年先后就任中建五局局长、董事长，12年间，创造了经营规模增长60倍，利税总额增长88倍，利润总额增长957倍奇迹，形成了惊世的85°发展曲线，入选国内外多所名校经营管理教学案例。”

　　是的，虽高居一把手，鲁贵卿还是在2014年7月逐渐淡出管理层，宣布不再担任中建五局董事长，改为总经济师。直到2017年，中南与鲁贵卿的故事拉开序幕。

　　被称为“陈锦石八顾茅庐请来的业界泰斗”的鲁贵卿，在中南的职位颇高，不仅担任中南集团副主席兼总裁，在中南建设则担任副董事长，可以说是中南建设的二号人物。同年，中南集团喊出了“综合业务收入突破1000亿，再造一个全新的中南”的计划目标。

　　不过在中南建设的两年间，鲁贵卿并不如中建五局时那么亮眼。据悉，中南建设下辖中南置地、中南建筑、中南建投等10个板块，主要囊括建筑和务板块，鲁贵卿在职期间销售、营收均属较快增幅，但盈利却仍存压力。

　　2019年，鲁贵卿悄然离开中南。据悉，彼时61岁的鲁贵卿正寻求转型。

　　鲁贵卿加盟平安帝国时的落脚处——平安建投，也正是平安转型下诞生的新物种。成立时间为2019年12月19日，注册资本金150亿元的平安建投，定位为平安旗下唯一一家专注于基础设施领域工程项目的投资、建设和运营的平台，聚焦各地的铁路、公路、桥梁等基础设施建设及P等业务投资。

　　简而言之，这是一家专注于基建投融资的公司。于平安建投来说，鲁贵卿一有中建经验，二有上下游人脉，几乎十分契合。

　　如今在邹益民退休背景之下，咖位足够大的鲁贵卿转向有着相同基因平安不动产似乎也不难理解。据悉，2020年中时平安不动产就进行了一轮组织架构调整，马明哲也对平安不动产下了新的指示“做大做强，拥抱科技”。

　　显然，马明哲对平安不动产有着更大的野心与想法。

　　而在鲁贵卿之前，蒋达强的到来便让外界为平安不动产带来更多想象。相比鲁贵卿在房屋建筑、建设投资方面的特长，蒋达强的经验更多集中在房地产开发业务方面。

　　蒋达强任职辗转过不少房企，也先后积累了不少成绩单。如在弘阳任总裁前，蒋达强担任旭辉副总裁，其曾带领旭辉天津、旭辉上海在低谷中打拼出不俗业绩，两度赢得旭辉“铁军”的名号。

　　其于2018年加盟弘阳，全面负责弘阳经营工作。此后三年间，蒋达强深度参与、见证了弘阳的迅速成长期，从房企百强到冲进五十强，从不到300亿的销售冲至865亿元，增幅位列行业前茅；同时弘阳地产、弘阳服务相继赴港上市，叩开大门。

　　将蒋达强定义为弘阳蜕变的关键人物或许并不夸张。但历史总是相似的，完成属于其历史使命的蒋达强，在2021年3月也正式离开弘阳转战平安不动产，任平安不动产有限公司总经理。从职位序列上来看，相当于总裁。

　　若论蒋达强与平安不动产的契合，或与其在方面的相关经验也无不关系。

　　观点地产新媒体了解，蒋达强的地产之路从华润开始，其后又加盟过长江和记、大悦城等，不止在住宅开发方面，其在商业地产上也浸淫多时。

　　而摸爬滚打地产圈十余年，蒋达强也形成了自己对行业的判断，时常输出观点。在其一篇《2021年后房地产的25个趋势》文章中就提到“未来中高能级城市的住宅开发就是一个‘现金流行业’”。

　　从现金流角度而言，其选择平安则更加顺理成章。

　　平安与地产

　　无论是鲁贵卿还是蒋达强，他们身上都或多或少有着地产方面的背景。

　　这对于平安系统里唯一一个自营地产板块的平安不动产来说，或许能带来些新的化学反应。

　　马明哲对不动产投资的执念由来已久，早在1995年，平安不动产前身深圳市平安物业投资管理有限公司便注册成立，进入不动产资产管理领域。

　　早期这一平台受限于诸多原因并无太多动作，直到2010年9月17日，《保险资金投资不动产暂行办法》细则的印发，宣告证监会对险资投资不动产的正式“开闸”，险资投资房地产终于变得名正言顺。

　　彼时马明哲便表示：“已经等了5年。目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队，和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”也是在这一年，邹益民加盟上述平安物业投资管理公司；2011年，该公司更名为平安不动产。

　　蜂拥而至的险资抢滩不动产浪潮中，商业地产则成为他们追逐的主要新战场。平安也不例外，如2010年9月，平安信托就曾买下成都中汇广场作为自用办公楼。

　　观察平安涉足不动产轨迹，其一开始主要聚焦于商业地产领域的投资、自用用途；但随后于2012年开始踏足增量开发领域。凭借着背后强大的资金背景，平安在高度依赖资金的房地产市场上显然优势明显。

　　2014年，平安不动产开始高调出现在土地市场，先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块，共斥资167.89亿元。

　　2015年，平安不动产继续加大一二线土地储备，在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市先后斥资金额达477.32亿元，通过单独或联合房企拿下不少于14宗地。

　　相关资料显示，平安不动产在2013-2015年仅在拿地和注入项目上的资金就接近900亿元。

　　不过相比于开发商，平安的优势并不在于开发运营，而是拥有着大规模的资金保有量。因此其在地产行业中的角色更多是财务投资者，而不直接或者极为少量地参与开发。

　　概括而言，其在房地产上的开发模式主要有三种：一是成立子公司通过招拍挂或单独或联合拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为战略投资者，如其是碧桂园、旭辉等多家房企的第二大股东。

　　尤其是随着地产行业融资越发受限，三条红线监管之下，平安的角色更加突出。如在2020年末，平安便入股了雅居乐旗下七个项目，提供资金资助多达70.51亿元。

　　除了直接投资开发项目，平安还与方圆、世茂设有地产，涉足物流地产，不断深入挖掘地产市场。据平安不动产2020年债券年度报告显示，其2020 年中国平安不动产配置金额上限为7500亿元。

　　看起来，对于想要在地产行业大展身手的平安来说，似乎有利的筹码不断向其倾斜。如去年6月份，平安不动产就进行一系列改革，如分公司合并成区域，向下深耕；总部新成立了投资、投后、建设运营、金融、资金五大中心，加强总部管控等。

　　其后蒋达强的加盟似乎更加证明，马明哲想为平安帝国描出一幅地产新画像。

　　不过值得注意的是，去年底11月13日，银发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，明确指出“保险资金不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅”。政策导向下，平安将此前单独拍下的乌镇项目引入了首创、上坤。

　　险资与地产，平安不动产与鲁贵卿、蒋达强，未来又将有如何的走向？